1. Nouveau délai d'avis en cas de défauts de construction

L'élément central de la révision est l'abandon partiel de l'obligation pour les acheteurs et maîtres d'ouvrage de signaler immédiatement les défauts. Un délai légal de 60 jours s'applique désormais aux défauts apparents et cachés en cas de contrats :

• de vente d'objets mobiliers (p.ex. matériaux de construction) destinés à être intégrés dans un ouvrage immobilier (art. 201 al. 4 CO),
• de vente immobilière (art. 219a al. 1 CO),
• d'entreprise portant sur des ouvrages immobiliers (art. 367 al. 1^bis et art. 370 al. 4 CO),
• d'entreprise portant sur des ouvrages mobiliers intégrés dans un ouvrage immobilier selon l'usage auquel ils sont normalement destinés et qui sont à l'origine des défauts (art. 367 al. 1^bis et art. 370 al. 4 CO), et
• d'entreprise portant sur des ouvrages conçus par des architectes ou ingénieurs (p.ex. plans) et servant, selon l'usage auquel ils sont normalement destinés, de base pour la construction de l'ouvrage immobilier et qui sont à l'origine des défauts (art. 367 al. 1^bis et art. 370 al. 4 CO).

Ces nouveaux délais d'avis sont impératifs; les accords contractuels prévoyant des délais plus courts sont en principe sans effet.

Il convient de noter que le délai d'avis prolongé de 60 jours ne s'applique que dans les cas précités. Pour les objets ou ouvrages mobiliers non intégrés dans un ouvrage immobilier, l'obligation de signaler immédiatement les défauts, soit un délai d'avis d'environ 7 jours, reste inchangée.

2. Renforcement du droit à la réparation

La révision introduit désormais un droit de réparation obligatoire pour l'acheteur dans les contrats de vente immobilière portant sur des constructions neuves. Les acquéreurs d'immeubles comprenant une construction devant être érigée ou érigée moins de 2 ans avant la vente peuvent exiger, en vertu de la loi, la réparation gratuite des défauts (art. 219a al. 2 CO). Ce droit est soumis aux dispositions du contrat d'entreprise et ne peut être ni restreint ni exclu à l'avance.

Le droit à la réparation des défauts de construction est désormais également obligatoire dans le droit du contrat d'entreprise (art. 368 al. 2^bis CO). Les clauses contractuelles courantes en pratique, restreignant ou excluant à l'avance les droits du maître d'ouvrage en matière de défauts, seront désormais interdites dans la mesure où elles concernent le droit à la réparation du maître d'ouvrage. En revanche, la suppression contractuelle des autres droits en cas de défauts (résiliation, réduction du prix et dommages-intérêts) reste admissible dans le cadre des restrictions générales.

3. Délais de prescription unilatéralement impératifs

Avec la révision, les délais de prescription de 5 ans déjà en vigueur pour les droits de garantie en cas de défauts lors de contrats de vente immobilière (art. 219a al. 3 CO), d'entreprise portant sur des ouvrages immobiliers (art. 371 al. 2 et 3 CO) et d'entreprise portant sur des ouvrages mobiliers intégrés dans un ouvrage immobilier selon leur destination (art. 371 al. 1 et 3 CO) acquièrent un caractère impératif unilatéral. Ainsi, la limitation contractuelle de ces délais de prescription au détriment de l'acheteur ou du maître d'ouvrage, jusqu'ici courante en pratique, sera désormais exclue. Une prolongation de ces délais de prescription jusqu'à dix ans au maximum reste possible.

4. Modification de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Parallèlement à la révision du code des obligations, le régime de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs a aussi fait l'objet d'une modification importante. Les sûretés destinées à empêcher ou remplacer une telle hypothèque doivent désormais couvrir la créance déclarée ainsi que les intérêts moratoires pour une durée maximale de 10 ans (art. 839 al. 3 CC). La jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral sur le montant des intérêts à garantir a ainsi été codifiée et l'application pratique de la garantie de remplacement facilitée.

5. Droit transitoire

Ces modifications législatives sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2026 et ne s'appliquent en principe qu'aux contrats conclus à partir du 1^er janvier 2026. Les contrats conclus antérieurement restent soumis à l'ancien droit.

Il convient toutefois de noter certaines exceptions concernant les nouveaux délais de prescription obligatoires, qui s'appliquent aussi aux contrats conclus sous l'ancien droit, pour autant qu'un délai de prescription plus court ait été convenu et qu'il n'ait pas encore expiré au 1^er janvier 2026. De même, l'art. 839 al. 3 CC révisé sur l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s'applique indépendamment de la date de conclusion du contrat.

6. Perspectives

La révision apporte des changements considérables dans la pratique des contrats de construction et oblige notamment les entreprises du secteur à revoir leurs modèles de contrats existants.

Dans un prochain numéro de notre publication "Schellenberg Wittmer Construction Insights", nous vous informerons en détail sur les nouvelles réglementations et leurs implications pratiques.